Поэтому, застройку приморской части города, а также «фасады» некоторых улиц, сложившихся в дореволюционный период можно отнести к категории важнейших историко-архитектурных ценностей, придающих черты своеобразия и уникальности исторической городской среде. Вместе с тем, свойственное капитализму отсутствие строгой градостроительной дисциплины и последовательных принципов зонирования территории привели к созданию линий железной дороги и обширных портовых служб, которые по сей день фактически отрезают от моря городскую застройку.
После Великой Октябрьской социалистической революции городская среда Феодосии наполняется новым социальным звучанием. Ещё в первое послереволюционное десятилетие по декрету В. И. Ленина лучшие особняки местной буржуазии преобразуются в санатории и дома отдыха трудящихся, закладываются основы для превращения города в крупный курортный центр.
За годы Советской власти были созданы многочисленные памятники и монументы, установлены мемориальные доски, переименованы улицы и тем самым в городской среде увековечиваются имена партийных и советских деятелей, героев революционных лет и Великой Отечественной войны, выдающихся писателей и художников, связанных с историей города.
Функции общегородского центра сохраняются за прибрежной зоной (от морского порта включая ул. Горького, Назукина, К. Либкнехта, часть проспекта Ленина и прочие). Значительная по объёму застройка довоенного и послевоенного восстановительного периодов по своей этажности вписалась в сложившуюся структуру этой части города. То же можно сказать о малопримечательных а архитектурном отношении корпусах, возведённых за последние годы в курортной зоне, которая завершена новым высотным акцентом — зданием санатория, на отличающимся выразительностью архитектурного облика.
Следует отметить, что характерное для нашего времени многоэтажное жилое строительство на основе типовых проектов ведётся преимущественно за чертой исторического района. Исключение составляет группа из пятиэтажных жилых домов, построенная в непосредственном соседстве с памятником архитектуры 17-го века мечетью Муфтий-Джами со сносом сложившегося исторического окружения. Строительство в охранной зоне памятника является грубейшим нарушением существующего законодательства.
В целом же современную городскую среду исторического района наряду с наследием пошлых веков значительно обогащают сооружения и монументы, скверы и парки, созданные в советскую эпоху. Этот район, охватывающий древнейшие городские территории и часть «нового города», сложившуюся в период капитализма, состоит из участков различных по значимости и степени сохранности историко-культурного наследия, композиционной роли в современной структуре города и окружающем ландшафте.
Характеристика историко-архитектурных ценностей
Если в начале 19-го века Феодосия приобретает характер русского военного поселения, то в середине столетия она становится значительным портовым центом, в связи с чем намечается, а затем реализуется строительство железной дороги, реконструируется морской порт, развивается промышленность, увеличивается население.
Город быстро застраивается и растёт. Его территориальное развитие осуществлялось в соответствии с новым планом, разработанным, по-видимому, на основе съёмки 1888 года. Главные направления развития — север и северо-запад вдоль осей, роль которых сыграли железнодорожный путь и Симферопольская дорога.
В период капитализма, который хоть и не создал в городе выдающихся архитектурных ансамблей, формируется капитальная застройка главных улиц, отличающаяся в своей массе печатью глубокой индивидуальности.
План города Феодосия 1817 года
План города Феодосия 1914 года