Совершенно новое содержание приобретает участок, который в начале 19-го века занимали казармы пехотного полка с домом командующего. В конце столетия казармы разбиваются и прокладываются улицы Генуэзская (пр. Ленина), Земская (К. Либкнехта), Айвазовского (Галерейная), Новая (Кирова), где были построены здания женской гимназии, отделения государственного банка, земской управы, полиции, почты.

На стыке новых кварталов и исторического ядра, возле железнодорожного вокзала организуется центральная городская площадь. Здесь в непосредственном соседстве с башней Константина стояло здание городской управы с концертным залом, украшенным полотном «Триумф Феодосии», написанным И. К. Айвазовским в честь открытия морского порта. Здание сожгли черносотенцы во время революционного митинга, организованного в знак протеста против реакционного царского манифеста 17 октября 1905 года. Одним из фасадов управа выходила на базарную площадь, застроенную каменными торговыми павильонами.

Вся прибрежная зона с бульварами приобрела в начале 20-го века функцию общественного и культурного центра Феодосии. Главной улицей здесь была Итальянская (сейчас Горького). В её начале, там где некогда стояла большая мусульманская мечеть, в 1873 году сооружён Александро-Невский собор, в интерьере которого хранилась большая икона кисти И. К. Айвазовского. Судя по старинным фотографиям это монументальное здание, построенное с использованием византийского и древнерусского зодчества, играло значительную роль в формировании панорамы города.

К югу от собора в квартале, заключённом между улицами Дзержинского, Ленина, Мичурина, Горького, находился городской сад и театр. В центральной части итальянской улицы с левой стороны располагались фешенебельные магазины, справа тянулся Городской бульвар, к которому были обращены фасады лучших гостиниц — Центральной и Европейской, конторы банков и здания библиотеки. Продолжением Итальянской являлась Генуэзская улица с бульваром и зданием картинной галереи, открывшейся 17 июля 1880 года после расширения дома-мастерской И. К. Айвазовского. Другое музейное здание было построено в 1873 году по инициативе того же И. К. Айвазовского. Заняв вершину горы Митридат, оно парило над застройкой города, удачно завершая его панораму. Архитектурный образ здания, решённого в формах античного периптера, является своеобразным символом, свидетельствующим о глубокой древности города. В нём размещался археологический музей Феодосии, переведённый после землетрясения 1925 года в здание картинной галереи.

В северной части феодосийской бухты в начале столетия вырос новый фешенебельный район, состоящий из особняков крупнейших представителей местной буржуазии. Многие из дач — Стамболи, Суворина, братьев Крым, Папахристо и других — отличало высокое качество строительных работ, затейливые и разнообразные архитектурные формы, основывающиеся н использовании мотивов мусульманского, романского и классического зодчества. Некоторые особняки были решены в стиле модерн. Вместе с 3-5-этажными зданиями, формирующими застройку Итальянской и Генуэзской улиц, зеленью прибрежных бульваров дачи и особняки создавали цельный и запоминающийся «фасад», обращённый в сторону моря. В новой части города его дополняли два высотных акцента — церковь Казанская божьей матери (ул. Карла Маркса, 52) и водонапорная башня (угол Свердлова и Советской).